主体已完工但配套未完，曹县新干线500万元保证金的重整招募先核什么？

已核实事实：全国企业破产重整案件信息网公开的《曹县新干线置业有限公司管理人公开招募意向重整投资人公告》显示，新干线公司于2010年4月16日登记设立，注册资本1000万元，经营范围为房地产开发与销售。公告页面公开时间为2026年9月30日，报名截止为2026年10月15日17时。

公告披露，公司通过出让取得位于曹县青年路西侧、金沙江路南侧的约86667.2平方米商业用地，并开发一期金座国际商贸城和二期金座国际汽配城，总建筑面积约136788平方米；一期开发房屋1591套，二期306套。两期项目主体工程均已完工，但水、电、消防、内部装修和二次结构等仍待建设。以上是管理人公告披露口径，土地权属、规划许可、工程质量、未完工程量和商品房交付能力仍需原件和现场核验。

第一，主体结构完成与项目具备竣工验收、消防验收、交付和持续销售条件之间还有多道程序。剩余工程不仅是装修问题，还可能牵涉规划、配套、施工合同、质量责任和历史欠费。

第二，约86667.2平方米土地和约136788平方米建筑面积是规模描述，不等于无抵押、无查封、可转让或可立即变现。必须逐宗核土地出让合同、权属登记、抵押查封、规划用途和未缴税费。

第三，报名材料要求证明资金实力、融资能力和资金来源，并同时缴纳500万元报名保证金。公告虽列明部分退还情形，但中选后的履约、续建和偿债资金仍要另行落实；保证金不能替代尽调，也不能证明重整计划一定获批。

第四，项目有一期商贸城和二期汽配城两种业态，客群、招商、去化、运营和续建现金流可能不同，不能只用总建筑面积或“主体完工”估算投资回报。

• 程序层：核管理人招募、报名截止、方案提交、谈判或竞争性遴选及债权人会议选定等节点，不能把报名写成投资人确定。
• 土地与规划层：取得土地出让、登记、抵押查封、规划许可、施工许可、用途和未缴税费资料。
• 工程层：按一期商贸城、二期汽配城分别核主体、机电、消防、装修、二次结构、质量、施工合同和竣工验收缺口。
• 经营层：核历史销售和退房、招商去化、客户与商户、运营主体、交付责任及当地市场需求，区分在建实物和可持续收入。
• 资金层：把500万元保证金、续建工程款、税费、交付支出、债务清偿和13周营运现金分开测算，明确保证金退还条件和不可逆资金。

1. 0—24小时｜项目负责人：保存公告及附件，建立“土地—规划—工程—交付—招商—资金”时间轴，锁定10月15日17时报名节点和方案提交安排。
2. 24—48小时｜律师与工程负责人：取得土地、规划、施工、消防、质量、抵押查封、税费和剩余工程清单，现场核对两期项目的可交付状态。
3. 48—72小时｜财务与实际决策人：按不报名、报名后未入围、入围后续建三种情景测算500万元保证金、续建投入、交付和招商现金峰值；未经授权，不代为报名、缴费或承诺投资。

本事项主要关联法律、财务、不良资产、商业、资源和产业六个维度：法律核土地、规划、工程和招募程序，财务核保证金、续建和13周现金流，不良资产核抵押查封和欠费，商业与产业核两种业态的招商、交付和需求，资源线核法院、管理人和属地审批。对“五保一减二增”，当前能做的是保土地与工程证据、保消防和交付底线、保保证金与营运现金边界，减少把主体完工误判成可变现项目；任何价值增加都要等验收、权属、招商和方案执行证据闭环。

停止外推：如果拿不到土地和规划原件、抵押查封及税费资料、两期工程和消防验收缺口、销售招商数据、施工合同、债权口径及资金来源证明，就不能确认可交割价值、续建成本、销售回款、投资底价或重整结果。

本文资料截止及本轮核验日为2026年10月7日；公告页面公开时间为2026年9月30日，项目面积、套数和工程状态均按公告披露口径整理。本文只解读公开招募公告，不构成投资、融资、报名、报价或重整成功承诺，具体法律、财务、税务、工程和房地产判断应由相应专业人员结合原件、现场和最新市场数据复核。

全国企业破产重整案件信息网：曹县新干线置业有限公司管理人公开招募意向重整投资人公告

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下一步由项目负责人在报名截止前完成土地、规划、工程、交付和现金流五张核对表，由实际决策人书面确认是否进入正式尽调；未经授权，不代为报名、缴纳保证金或承诺投资。